8+ Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Xây Nhà Phần Thô Bạn Cần Biết

Xây dựng phần thô được coi là "khung xương" quyết định độ bền vững của một công trình. Tuy nhiên, nhiều gia chủ thường thắc mắc tại sao cùng một diện tích nhưng đơn giá giữa các nhà thầu lại có sự chênh lệch.

Dưới đây là 8 yếu tố then chốt trực tiếp quyết định giá xây nhà phần thô mà bạn không nên bỏ qua.

1. Vị Trí Và Điều Kiện Thi Công

Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến dự toán.

• Hẻm nhỏ hay mặt tiền: Nếu nhà bạn nằm trong hẻm sâu, xe chở vật liệu không thể vào tận nơi, đơn vị thi công sẽ tốn thêm chi phí trung chuyển vật tư bằng xe thô sơ và nhân công bốc xếp.
• Mặt bằng thi công: Những khu đất trống, dễ dàng đặt lán trại và kho bãi sẽ có giá tốt hơn so với những công trình bị kẹp giữa các nhà cao tầng hiện hữu (cần biện pháp che chắn, chống văng, chống lún khắt khe).

2. Quy Mô Diện Tích Xây Dựng

Trong ngành xây dựng, có một quy luật bất thành văn: Diện tích càng lớn, đơn giá trên mỗi m2 càng giảm.

• Nhà thầu thường áp dụng mức giá ưu đãi cho các công trình có tổng diện tích sàn lớn vì tối ưu được chi phí quản lý, vận chuyển máy móc và nhân công cố định.
• Ngược lại, các công trình diện tích nhỏ thường có đơn giá cao hơn do chi phí vận hành bị dàn trải trên ít mét vuông hơn.

3. Thiết Kế Kiến Trúc Và Kết Cấu

Một bản vẽ phức tạp sẽ đòi hỏi chi phí khác biệt:

• Kiến trúc: Nhà phong cách Cổ điển, Tân cổ điển với nhiều phào chỉ, phù điêu sẽ tốn nhân công hơn so với phong cách Hiện đại tối giản.
• Kết cấu: Nhà có nhiều cột, dầm, hoặc thiết kế vượt nhịp lớn đòi hỏi khối lượng sắt thép và bê tông nhiều hơn, đẩy giá thành phần thô lên cao.

4. Chủng Loại Vật Tư Phần Thô

Dù là phần thô, nhưng thị trường vật liệu xây dựng vẫn có sự phân hóa về thương hiệu và chất lượng:

• Thép: Pomina, Hòa Phát hay Miền Nam.
• Xi măng: Holcim (Insee), Hà Tiên…
• Gạch: Gạch nhà máy (Tuynel) hay gạch thủ công.

Sự lựa chọn các thương hiệu uy tín sẽ đảm bảo chất lượng công trình nhưng cũng đồng nghĩa với việc mức giá sẽ nhỉnh hơn.

Chọn vật tư thương hiệu lớn → chi phí cao hơn nhưng đảm bảo chất lượng.

Phú Toàn cam kết ghi rõ vật tư trong hợp đồng để tránh thay đổi phát sinh.

5.Thời Điểm Xây Dựng

Giá xây nhà phần thô biến động theo:

• Giá thép
• Giá xi măng
• Giá nhân công

Mùa cao điểm (cuối năm) thường giá tăng do khan hiếm nhân công.

Nếu muốn tiết kiệm → nên xây vào quý 2 hoặc quý 3.

6.Điều Kiện Thi Công Thực Tế

Các yếu tố làm tăng chi phí:

• Đập nhà cũ trước khi xây
• Xin phép xây dựng kéo dài
• Hàng xóm khiếu nại
• Công trình sát mương, nền yếu

Mỗi yếu tố đều làm phát sinh nhân công và thời gian.

7. Uy Tín Và Năng Lực Của Nhà Thầu

Đừng chỉ nhìn vào con số thấp nhất. Một nhà thầu uy tín thường có mức giá "hợp lý" thay vì "rẻ nhất", bởi nó bao gồm:

• Đội ngũ kỹ sư giám sát: Đảm bảo thi công đúng bản vẽ và tiêu chuẩn kỹ thuật.
• An toàn lao động: Trang bị bảo hộ, bảo hiểm cho công nhân.
• Chế độ bảo hành: Cam kết xử lý các vấn đề nứt, thấm dột sau khi bàn giao.

Thay vì chọn đơn vị có đơn giá rẻ nhất, hãy chọn đơn vị có bảng báo giá chi tiết và minh bạch nhất. Việc bóc tách rõ ràng từng hạng mục sẽ giúp bạn kiểm soát ngân sách tốt hơn và tránh rủi ro phát sinh lên đến 20-30% sau này.

8.Hồ Sơ Thiết Kế & Kết Cấu

Nếu có bản vẽ kết cấu chi tiết:

• Nhà thầu tính chính xác khối lượng thép
• Giảm rủi ro thiếu hụt
• Không phát sinh

Thiếu hồ sơ chi tiết → dễ bị tính dư hoặc phát sinh sau này.

Bảng Tổng Hợp Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Xây Nhà Phần Thô

Yếu tố	Mức ảnh hưởng
Diện tích xây dựng	Rất cao
Loại móng	Rất cao
Vị trí công trình	Cao
Thiết kế kiến trúc	Trung bình – Cao
Số tầng	Cao
Vật tư sử dụng	Trung bình
Thời điểm xây dựng	Trung bình
Điều kiện thi công	Cao
Nhà thầu	Rất cao

Làm Sao Để Tối Ưu Giá Xây Nhà Phần Thô?

Dưới đây là 5 cách giúp bạn tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng:

✅ 1. Thiết kế vuông vức, hạn chế chi tiết phức tạp

✅ 2. Khảo sát địa chất trước khi thiết kế móng

✅ 3. Chọn nhà thầu có hợp đồng rõ ràng

✅ 4. Chốt vật tư cụ thể trong báo giá

✅ 5. Giám sát tiến độ thường xuyên

Giá Xây Nhà Phần Thô Hiện Nay Bao Nhiêu?

Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận:

• Nhà phố tiêu chuẩn: 3.300.000 – 3.800.000đ/m²
• Nhà có móng cọc, nhiều tầng: có thể cao hơn

👉 Xem chi tiết cập nhật mới nhất tại: Giá xây dựng phần thô 2026

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

1. Giá phần thô có bao gồm nhân công hoàn thiện không?

Không. Phần thô chỉ bao gồm kết cấu bê tông cốt thép, tường, tô trát cơ bản.

2. Có phát sinh trong xây phần thô không?

Có nếu không khảo sát kỹ nền đất hoặc thay đổi thiết kế.

3. Có nên chọn giá rẻ nhất thị trường?

Không nên. Giá quá rẻ thường đi kèm rủi ro vật tư kém chất lượng.

Hiểu rõ yếu tố ảnh hưởng giá xây nhà phần thô giúp bạn:

• Chủ động tài chính
• So sánh báo giá chính xác
• Tránh bị “hớ” khi ký hợp đồng

Nếu bạn cần báo giá chi tiết theo diện tích thực tế, hãy liên hệ:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG PHÚ TOÀN
📍 111F Nguyễn Lâm, P.Gia Định,TP.HCM
📞 0913 872 413 (Toàn)
🌐 https://phutoan.vn

Phú Toàn cam kết báo giá minh bạch – không phát sinh – thi công đúng tiến độ.