Báo Giá Xây Dựng Nhà Cấp 4 Trọn Gói 2026 – Mới Nhất | Phú Toàn

Giá xây dựng nhà cấp 4 là mối quan tâm hàng đầu của nhiều gia đình Việt, đặc biệt ở khu vực nông thôn và ngoại thành. Với ưu điểm chi phí hợp lý, thời gian thi công nhanh và thiết kế linh hoạt, nhà cấp 4 ngày càng được lựa chọn nhiều. Vậy chi phí và giá xây dựng nhà cấp 4 hiện nay là bao nhiêu? Phụ thuộc vào những yếu tố nào? Hãy cùng Phú Toàn tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây của chúng tôi.

1.Khái niệm và xu hướng nhà cấp 4 năm 2026

1.1. Định nghĩa lại về nhà cấp 4

Theo thông tư số 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 truyền thống là nhà có chiều cao từ 1 tầng trở xuống, diện tích sàn nhỏ hơn 1000m2. Tuy nhiên, trong năm 2026, khái niệm này đã chuyển mình mạnh mẽ. Nhà cấp 4 không còn là "nhà tạm", mà là "biệt thự sân vườn mini" – nơi gia chủ chú trọng vào chất lượng sống, sự kết nối với thiên nhiên và tích hợp công nghệ thông minh.

1.2. Xu hướng xây dựng nổi bật năm 2026

• Kiến trúc xanh (Biophilic Design): Tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên và gió trời thông qua hệ thống giếng trời và cửa kính lớn.
• Vật liệu bền vững: Sử dụng gạch không nung, bê tông nhẹ (ALC) và các loại sơn sinh học không mùi.
• Nhà cấp 4 thông minh (Smart Home): Tích hợp hệ thống điều khiển ánh sáng, an ninh tự động ngay cả ở phân khúc bình dân.
• Mái Nhật và mái Thái đơn giản: Xu hướng giảm bớt các chi tiết phào chỉ rườm rà, tập trung vào hình khối vuông vắn, hiện đại.

2. Phân tích chi tiết đơn giá nhân công & giá xây dựng nhà cấp 4 trọn gói

Việc lựa chọn hình thức khoán thầu xây nhà trọn gói quyết định trực tiếp đến tổng giá xây dựng nhà cấp 4 mà gia chủ cần chuẩn bị.

2.1. Đơn giá nhân công (Chủ nhà mua vật tư)

Ở phương án này, bạn thuê thợ xây và tự mình đi mua từng bao xi măng, viên gạch. Mức giá xây dựng nhà cấp 4 tính theo nhân công dao động từ: 1.400.000 – 1.800.000 VNĐ/m².

2.2. Đơn giá xây dựng phần thô & Nhân công hoàn thiện

Nhà thầu chịu trách nhiệm về khung xương nhà gọi là phần thô (sắt, thép, gạch, đá, cát, xi măng, điện nước âm). Giá xây dựng nhà cấp 4 phần thô hiện nay từ: 3.300.000 – 3.900.000 VNĐ/m2.

2.3. Đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói (Chìa khóa trao tay)

 Đây là hình thức phổ biến nhất vì giúp gia chủ tiết kiệm thời gian và kiểm soát giá xây dựng nhà cấp 4 không bị phát sinh:

• Gói Tiết kiệm: 4.800.000 – 5.200.000 VNĐ/m2.
• Gói Khá: 5.500.000 – 6.200.000 VNĐ/m2.
• Gói Cao cấp: Trên 7.000.000 VNĐ/m2.

3. Dự toán giá xây dựng nhà cấp 4 theo diện tích phổ biến

Để bạn dễ hình dung về mức giá xây dựng nhà cấp 4 Tp.HCM thực tế, dưới đây là cách tính cho các diện tích điển hình (giả sử đơn giá trọn gói 5.000.000 VNĐ/m²):

• Nhà diện tích 50m2: Tổng diện tích tính giá ~90m2. Tổng giá xây dựng nhà cấp 4 khoảng 450.000.000 VNĐ.
• Nhà diện tích 70m2: Tổng diện tích tính giá ~125m2. Tổng giá xây dựng nhà cấp 4 khoảng 625.000.000 VNĐ.
• Nhà diện tích 100m2: Tổng diện tích tính giá ~170m2. Tổng giá xây dựng nhà cấp 4 khoảng 935.000.000 VNĐ.

4.Phân tích vật tư từ thô đến hoàn thiện

Việc lựa chọn thương hiệu vật tư sẽ quyết định mức độ chênh lệch của giá xây dựng nhà cấp 4 cuối cùng.

4.1. Nhóm vật tư thô (Chiếm 50% ngân sách)

• Sắt thép: Việt Nhật hoặc Hòa Phát (Tiêu chuẩn xây dựng dân dụng).
• Xi măng: Insee, Hà Tiên hoặc Xuân Thành.
• Gạch: Gạch Tuynel Bình Dương, Đồng Tâm.
• Cát/Đá: Cát vàng hạt lớn, đá 1×2 sạch, không lẫn tạp chất.

4.2. Nhóm vật tư hoàn thiện (Quyết định vẻ đẹp căn nhà)

Đây là phần dễ gây phát sinh chi phí nhất:

• Gạch lát nền: Gạch Granite bóng kiếng 60×60 cm hoặc 80×80 cm.
• Sơn nước: Jotun hoặc Dulux (Chống thấm, dễ lau chùi).
• Thiết bị vệ sinh: Inax hoặc Toto (Dòng phổ thông).
• Hệ thống đèn trong nhà : LED âm trần như Rạng Đông, Philip…. tiết kiệm điện.

4.3. Sự ảnh hưởng của vật tư đến giá xây dựng nhà cấp 4

Việc thay đổi từ gạch tiêu chuẩn sang gạch cao cấp có thể khiến giá xây dựng nhà cấp 4 biến động từ 5-10%.

5. Cách tính diện tích xây dựng nhà cấp 4 chuẩn nhất

Để tính được tổng chi phí, bạn cần lấy Đơn giá × Tổng diện tích xây dựng. Tổng diện tích không chỉ là diện tích sàn mà bao gồm cả móng, mái và sân:

Hạng mục	Cách tính diện tích (Tham khảo)
Phần móng	30% – 50% diện tích sàn
Tầng trệt (sàn)	100% diện tích
Mái tôn	30% diện tích
Mái ngói hệ kèo sắt	70% diện tích
Mái bê tông cốt thép	50% – 100% diện tích

6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng nhà cấp 4

Tại sao cùng một diện tích nhưng mỗi căn nhà lại có giá khác nhau? Dưới đây là 4 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây dựng nhà cấp 4:

1. Vị trí địa lý: Nền đất yếu hoặc hẻm nhỏ làm tăng giá xây dựng nhà cấp 4.
2. Phong cách kiến trúc: Mái Thái, mái Nhật có chi phí cao hơn mái tôn.
3. Chất lượng vật liệu: Thương hiệu cao cấp đẩy giá xây dựng nhà cấp 4 lên cao.
4. Thời điểm thi công: Giá vật liệu biến động theo mùa.

7. Bí quyết tiết kiệm chi phí khi xây nhà cấp 4

• Lập kế hoạch tài chính chi tiết: Dự phòng khoảng 10% chi phí cho các khoản phát sinh.
• Lựa chọn mẫu thiết kế tối ưu: Hạn chế các chi tiết rườm rà, tập trung vào công năng sử dụng để giảm chi phí nhân công và vật tư.
• Tận dụng ánh sáng tự nhiên: Giúp giảm chi phí cho hệ thống điện và tạo không gian thông thoáng.
• Chọn nhà thầu uy tín: Một đơn vị có tâm sẽ tư vấn cho bạn các giải pháp vật liệu thay thế phù hợp mà vẫn đảm bảo độ bền.

8.Thủ tục pháp lý và xin phép xây dựng nhà cấp 4

Để tránh các rắc rối về pháp lý có thể làm đình trệ công trình và phát sinh chi phí phạt, bạn cần nắm rõ quy trình sau:

8.1. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng): Bản sao công chứng.
• Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng: Phải do đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện.
• Đơn xin cấp phép xây dựng: Theo mẫu của UBND quận/huyện sở tại.

8.2. Quy trình xin phép (Thông thường mất 15-21 ngày làm việc)

1. Nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa của UBND quận/huyện.
2. Cơ quan chức năng thụ lý hồ sơ và kiểm tra thực địa.
3. Đóng lệ phí cấp phép (thường khá rẻ, chỉ từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng).
4. Nhận giấy phép và thông báo khởi công cho UBND phường/xã trước 7 ngày thi công.

Mẹo nhỏ: Một số công ty xây dựng trọn gói sẽ miễn phí hoặc hỗ trợ trọn gói thủ tục này khi bạn ký hợp đồng thi công.

9.Các yếu tố rủi ro và chi phí phát sinh thường gặp

Nhiều gia chủ bị "vỡ trận" tài chính vì không lường trước được các khoản này. Hãy cộng thêm 10% dự phòng vào đơn giá xây dựng nhà cấp 4 của bạn thường hay thay đổi mức đầu tư hoàn thiện.

9.1. Rủi ro về địa chất

Nếu đất nền yếu (đất bùn, gần sông, đất mượn), bạn sẽ phải chi thêm từ 50 – 150 triệu đồng cho phần ép cọc bê tông hoặc khoan nhồi để đảm bảo nhà không bị lún nứt.

9.2. Biến động giá vật liệu

Giá sắt thép và xi măng có thể thay đổi theo tuần. Cách tốt nhất là chốt đơn giá với nhà thầu ngay từ đầu bằng hợp đồng khoán gọn.

9.3. Thay đổi ý định trong quá trình xây

Việc đập đi xây lại một bức tường hoặc đổi loại gạch đắt tiền hơn dự kiến ban đầu là nguyên nhân phổ biến nhất gây phát sinh.

10.Kinh nghiệm tối ưu ngân sách cho gia đình trẻ

Xây nhà với ngân sách eo hẹp vẫn có thể đẹp nếu bạn biết cách:

• Lựa chọn thời điểm xây dựng: Nên xây vào đầu mùa khô. Tuy giá vật tư có thể cao nhưng thời gian thi công nhanh, ít bị gián đoạn, tiết kiệm chi phí nhân công và phí quản lý.
• Tối giản nội thất: Hãy tập trung ngân sách cho "phần khung" (móng, tường, mái). Nội thất (giường, tủ, kệ) có thể mua sắm dần dần sau khi về ở.
• Tự thực hiện các phần đơn giản: Nếu có thời gian, bạn có thể tự sơn tường, trồng cây cảnh hoặc lắp đặt đèn trang trí để giảm một phần phí nhân công.

11.Phong thủy xây dựng nhà cấp 4

Phong thủy tốt không chỉ mang lại sự an tâm mà còn giúp căn nhà thông thoáng, tiết kiệm năng lượng điện.

• Hướng nhà: Ưu tiên hướng Đông Nam hoặc Nam để đón gió mát và ánh sáng dịu.
• Tọa sơn hướng thủy: Nếu có thể, hãy bố trí khoảng sân nhỏ phía trước để tích tụ vượng khí.
• Màu sắc: Lựa chọn màu sơn theo bản mệnh của gia chủ (Kim – Trắng/Vàng; Mộc – Xanh; Thủy – Đen/Xanh biển…). Năm 2026, các tone màu trung tính như Ghi sáng, Be vẫn là xu hướng bền màu và hợp phong thủy.

12.Top mẫu nhà cấp 4 đẹp và báo giá dự kiến năm 2026

Dưới đây là gợi ý các mẫu nhà đang "làm mưa làm gió" kèm mức giá xây dựng nhà cấp 4 trọn gói tham khảo:

STT	Mẫu nhà	Đặc điểm nổi bật	Chi phí dự kiến (Trọn gói)
1	Nhà mái bằng hiện đại	Thiết kế vuông vức, có thể lên tầng sau này.	450 – 600 triệu
2	Nhà cấp 4 mái Thái	Độ dốc lớn, thoát nước nhanh, vẻ đẹp sang trọng.	700 – 900 triệu
3	Nhà mái Nhật 1 tầng	Mái dốc nhẹ, phong cách Zen yên bình.	750 – 950 triệu
4	Nhà có gác lửng	Tận dụng chiều cao để làm phòng thờ/phòng ngủ.	600 – 850 triệu
5	Nhà sân vườn chữ L	Tạo khoảng sân để xe và khu vui chơi cho trẻ em.	800 – 1.1 tỷ

Xây nhà là việc đại sự của cả một đời người. Việc nắm vững giá xây dựng nhà cấp 4 và quy trình thi công không chỉ giúp bạn có một căn nhà bền đẹp mà còn giữ được tâm lý thoải mái trong suốt quá trình xây dựng.

13. Vì Sao Nên Chọn Chúng Tôi Xây Nhà Cấp 4?

✔ Hơn 20 năm kinh nghiệm
✔ Báo giá chi tiết – minh bạch
✔ Không phát sinh chi phí
✔ Bảo hành kết cấu 10 năm
✔ Thi công tại TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương

14. LIÊN HỆ NHẬN BÁO GIÁ XÂY DỰNG NHÀ CẤP 4 CHÍNH XÁC

👉 Bạn đang cần tư vấn cụ thể về giá xây dựng nhà cấp 4 tại khu vực của mình?

• Hotline/Zalo: 0933.872.413
• Website: phutoan.vn

🎯 ƯU ĐÃI ĐẶC BIỆT

• Miễn phí tư vấn & khảo sát
• Miễn phí bản vẽ sơ bộ
• Giảm ngay 10–20 triệu khi ký hợp đồng trong tháng

Hy vọng bảng giá xây dựng nhà cấp 4 trên đây đã giúp bạn có cái nhìn tổng quan để tự tin khởi công