Xây nhà phần thô gồm những gì? Chi tiết hạng mục & kinh nghiệm nghiệm thu

1. Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô được hiểu là việc thi công hệ thống kết cấu chịu lực và khung xương định hình cho ngôi nhà. Nếu coi ngôi nhà là một cơ thể sống, thì phần thô chính là bộ khung xương, cơ bắp và hệ thống mạch máu ngầm.

Trong một hợp đồng xây dựng phổ biến hiện nay, gói xây thô thường bao gồm hai phần chính:

• Vật tư thô: Nhà thầu cung cấp cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch xây, ống nước, dây điện, hóa chất chống thấm.
• Nhân công: Nhà thầu cung cấp toàn bộ nhân công từ giai đoạn làm móng, xây thô cho đến khi hoàn thiện bề mặt (ốp lát, sơn nước).

Lưu ý quan trọng: Phần thô là phần "bất biến". Để hiểu rõ các hạng mục và dự trù chi phí xây dựng phần thô chính xác, gia chủ nên tham khảo bảng tính chi tiết mới nhất. Bạn có thể thay đổi màu sơn hay gạch lát sàn sau vài năm, nhưng không thể dễ dàng sửa lại một chiếc cột bị lệch hay nền móng yếu. Do đó, đây là giai đoạn đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ nhất.

2. Các hạng mục thi công xây dựng phần thô chi tiết

Để đảm bảo chất lượng công trình, quy trình thi công được chia thành 4 giai đoạn huyết mạch:

2.1. Giai đoạn chuẩn bị và làm móng (Foundation)

Đây là bước đặt nền móng cho sự bền vững:

• Giải phóng mặt bằng: Phá dỡ công trình cũ (nếu có), dọn dẹp xà bần.
• Định vị tim trục: Xác định chính xác vị trí các cột, tường theo bản vẽ thiết kế.
• Đào đất móng: Tùy vào loại móng (móng băng, móng cọc, móng bè) mà độ sâu sẽ khác nhau.
• Đổ bê tông lót: Tạo mặt phẳng sạch sẽ để đặt cốt thép.
• Gia công và lắp dựng cốt thép: Thép móng, thép đà kiềng phải được buộc đúng quy cách kỹ thuật.
• Đổ bê tông móng: Kiểm tra mác bê tông (độ sụt) trước khi đổ.

2.2. Giai đoạn thi công khung xương (Structure)

Giai đoạn này giúp ngôi nhà bắt đầu hình thành diện mạo:

• Thi công cột: Lắp dựng cốt thép cột, đóng cốp pha và đổ bê tông cột.
• Thi công dầm, sàn: Lắp đặt hệ thống giàn giáo chịu lực, đan thép sàn (thường là 2 lớp thép) và đổ bê tông sàn các tầng.
• Cầu thang: Xây dựng bản thang, lắp thép và đổ bê tông cầu thang theo thiết kế.

2.3. Giai đoạn xây tường và ngăn chia không gian

• Xây tường bao: Sử dụng gạch ống hoặc gạch đinh để bao che công trình.
• Xây tường ngăn: Phân chia các phòng chức năng như phòng ngủ, WC, bếp.
• Lắp đặt lanh tô: Đổ bê tông phía trên cửa sổ, cửa đi để chống nứt tường.
• Tô trát tường: Bước chuyển tiếp đòi hỏi tay nghề thợ cao để mặt tường phẳng, không bị "gợn sóng".

2.4. Hệ thống kỹ thuật điện nước âm tường (M&E)

• Đi ống luồn dây điện: Lắp đặt ống cứng hoặc ruột gà âm trong sàn và tường.
• Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước: Đi đường ống nước lạnh, nước nóng, ống thoát phân và thoát nước xám.
• Bể phốt/Hố ga: Xây dựng và chống thấm hệ thống xử lý nước thải ngầm.

Để hiểu rõ thứ tự triển khai thực tế ngoài công trường, bạn có thể tham khảo thêm quy trình thi công phần thô chuẩn cho nhà phố và biệt thự với các bước kiểm soát kỹ thuật chi tiết.

3. Danh mục vật tư trong gói xây nhà phần thô

Chủ nhà cần lưu ý các loại vật tư cơ bản mà nhà thầu thường cung cấp để đảm bảo tính minh bạch:

1. Sắt thép: Việt Nhật, Pomina hoặc Hòa Phát.
2. Xi măng: Insee (Sao Mai cũ), Hà Tiên.
3. Gạch xây: Gạch Tuynel Bình Dương, Đồng Nai.
4. Cát, đá: Cát vàng hạt lớn, đá 1×2, đá 4×6 sạch.
5. Bê tông: Bê tông tươi (thương phẩm) hoặc bê tông trộn tại chỗ đúng mác.
6. Ống nước: Bình Minh, Tiền Phong hoặc Vesbo.
7. Dây điện & Đế âm: Cadivi, Sino hoặc Panasonic.

4. Phân biệt phần thô và phần hoàn thiện

Nhiều chủ nhà thường nhầm lẫn giữa hai giai đoạn này. Dưới đây là các hạng mục thuộc về phần hoàn thiện (Thường chủ nhà tự mua vật tư, nhà thầu cung cấp nhân công):

• Ốp lát: Lát gạch nền, ốp tường WC, ốp đá Granite cầu thang/bàn bếp.
• Trần & Sơn nước: Đóng trần thạch cao, bả bột matit và sơn phủ màu.
• Cửa & Cơ khí: Lắp cửa nhôm kính, cửa gỗ, lan can cầu thang.
• Thiết bị: Gắn bóng đèn, ổ cắm, bồn cầu, lavabo, vòi sen.

Nếu bạn còn phân vân nên chọn thi công phần thô hay giao khoán trọn gói để tiết kiệm thời gian quản lý, hãy tham khảo bài phân tích chi tiết về so sánh giữa xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói để đưa ra quyết định phù hợp.

5. Kinh nghiệm "vàng" khi nghiệm thu phần thô

Để tránh những hỏng hóc sau này, bạn cần lưu ý:

• Kiểm tra độ thẳng: Sử dụng dây dọi hoặc máy laser để kiểm tra tường có thẳng đứng và các góc có vuông vức không.
• Cốt thép: Đảm bảo đúng số lượng, khoảng cách đan thép và có con kê bê tông để bảo vệ lớp thép.
• Thử nước chống thấm: Phải thử nước sàn vệ sinh và sân thượng ít nhất 24h trước khi cán nền.
• Áp lực nước: Kiểm tra áp lực đường ống nước để chắc chắn không bị rò rỉ trước khi tô trát kín.

6. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Q: Xây nhà phần thô có bao gồm dây điện không? A: Có, gói xây thô thông thường bao gồm dây điện âm tường nhưng chưa bao gồm các thiết bị đầu cuối như bóng đèn, ổ cắm.

Q: Thời gian thi công phần thô mất bao lâu? A: Đối với nhà phố 2-3 tầng, thời gian xây thô thường dao động từ 2.5 đến 3.5 tháng tùy vào điều kiện thời tiết.

Q: Tôi có nên tự mua vật tư thô không? A: Không nên nếu bạn không có chuyên môn. Nhà thầu có mối quan hệ với đại lý và am hiểu vật liệu tốt hơn, giúp bạn tiết kiệm chi phí vận chuyển và quản lý hao hụt.

Xây dựng phần thô là nền móng quan trọng nhất của mọi công trình. Việc hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì sẽ giúp bạn kiểm soát ngân sách và hạn chế rủi ro kết cấu ngay từ đầu. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết về giải pháp thi công phù hợp với diện tích và ngân sách thực tế, hãy liên hệ ngay với Xây dựng Phú Toàn để được hỗ trợ miễn phí.

• Hotline: 0913.872.413 Toàn
• Địa chỉ: 111F Nguyễn Lâm, Phường Gia Định. TPHCM