Chi Phí Xây dựng phần thô Nhà Phố 3 Tầng Năm 2026 Chỉ với 3tr6 VND/m2

Chi phí xây dựng phần thô nhà phố 3 tầng là mối quan tâm hàng đầu của gia chủ trước khi quyết định xây nhà. Việc nắm rõ đơn giá phần thô, các hạng mục thi công và yếu tố ảnh hưởng đến chi phí sẽ giúp bạn dự toán chính xác – tránh phát sinh – chủ động tài chính ngay từ đầu.

Bài viết này sẽ giúp bạn:

• Xây dựng phần thô nhà phố 3 tầng gồm những gì?
• Các Hạng Mục Trong Chi Phí Xây Dựng Phần Thô Nhà Phố 3 Tầng
• Đơn giá xây dựng phần thô nhà phố 3 tầng (Tham khảo 2026)
• Cách tính diện tích xây dựng (m2) chuẩn xác
• Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây thô
• Danh mục vật tư phần thô tiêu chuẩn
• Quy trình nghiệm thu phần thô: Chìa khóa đảm bảo chất lượng
• Cảnh báo: "Bẫy" báo giá rẻ trong xây dựng phần thô
• Kinh Nghiệm Giúp Tiết Kiệm Chi Phí Xây Phần Thô Nhà Phố 3 Tầng
• Báo Giá Xây Dựng Phần Thô Nhà Phố 3 Tầng Tại Phú Toàn
• Câu hỏi thường gặp (FAQ) cho nhà phố 3 tầng

1. Xây dựng phần thô nhà phố 3 tầng gồm những gì?

Nhiều gia chủ lầm tưởng phần thô chỉ là khung bê tông. Thực tế, để bàn giao phần thô đúng chuẩn, nhà thầu phải hoàn thành các hạng mục:

• Hệ thống kết cấu: Móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
• Xây tô: Xây tường bao, tường ngăn và tô trát tường toàn bộ nhà.
• Hệ thống âm tường: Lắp đặt đường ống cấp thoát nước, đế âm điện, ống luồn dây điện.
• Chống thấm: Sàn mái, ban công, nhà vệ sinh.

2. Các Hạng Mục Trong Chi Phí Xây Dựng Phần Thô Nhà Phố 3 Tầng

🔹 Phần nhà thầu thi công

• Nhân công xây dựng
• Vật tư thô: Xi măng, cát, đá, thép, gạch, cốp pha
• Dây điện, ống nước âm

🔹 Phần gia chủ tự lo

• Gạch ốp lát
• Sơn nước
• Thiết bị vệ sinh
• Cửa, lan can
• Nội thất

👉 Đây là lý do chi phí xây dựng phần thô nhà phố 3 tầng thấp hơn xây nhà trọn gói

3. Đơn giá xây dựng phần thô nhà phố 3 tầng (Tham khảo 2026)

Hiện nay, đơn giá xây thô tại các thành phố Hồ Chí Minh thường dao động theo các gói thi công như sau:

Loại hình nhà phố	Diện tích sàn	Đơn giá (VNĐ/m2)
Nhà phố hiện đại (1 mặt tiền)	> 350 m2	3.400.000 – 3.600.000
Nhà phố hiện đại (1 mặt tiền)	250 – 350 m2	3.600.000 – 3.800.000
Nhà phố tân cổ điển / Hẻm nhỏ	Tùy quy mô	3.800.000 – 4.200.000

📌 Lưu ý: Đơn giá có thể thay đổi theo:

• Khu vực xây dựng
• Điều kiện mặt bằng
• Chất lượng vật tư

4. Cách tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng (m2) chuẩn xác

Phú Toàn sẽ hướng dẫn bạn tự tính toán cho ngôi nhà của mình 1 cách chính xác để dự trù kinh phí tổ ấm của minh. Bạn hãy áp dụng công thức sau cho nhà 3 tầng:

Tổng diện tích = Móng + Tầng 1 + Tầng 2 + Tầng 3 + Mái + Ban công

Hệ số tính diện tích thông dụng:

1. Móng: Móng cọc (40% – 50%), Móng băng (50% – 70%).
2. Tầng sàn: 100% diện tích.
3. Mái: Mái tôn (30%), Mái BTCT (50%), Mái ngói (70% – 100%).
4. Sân thượng: 50% diện tích.

Ví dụ thực tế: Nhà phố 3 tầng diện tích 5x20m , móng cọc, mái BTCT:

• Móng: $100 *40% = 40m2
• 3 Tầng: $100* 3 = 300m2
• Mái BTCT: $100*50% = 50m2
• Tổng m2: $390m2
• Tổng chi phí thô (tạm tính): $390m2*3.600.000 = 1,404 tỷ đồng.

5. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây thô nhà 3 tầng

Đừng chỉ nhìn vào đơn giá/m2, chi phí xây nhà phố 3 tầng có thể thay đổi do:

• Vị trí thi công: Nhà trong hẻm nhỏ sâu, máy móc khó vào sẽ tốn thêm phí vận chuyển thủ công.
• Địa chất đất: Đất yếu cần gia cố móng vững hơn (ép cọc, móng bè) dẫn đến chi phí cao hơn.
• Kiến trúc: Nhà phố tân cổ điển với nhiều phào chỉ, phù điêu sẽ đòi hỏi nhân công tay nghề cao, giá thô sẽ chênh lệch so với nhà hiện đại tối giản.

6. Danh mục vật tư phần thô tiêu chuẩn

Một đơn vị uy tín sẽ liệt kê rõ các loại vật liệu sau trong báo giá:

• Sắt thép: Hòa Phát, Việt Nhật.
• Xi măng: Insee, Hà Tiên,Fico.
• Gạch: Gạch Tuynel Bình Dương, Đồng Nai.
• Đá: Đá xanh 1×2 (tránh dùng đá đen vì độ cứng thấp).
• Ống nước: Bình Minh loại 1.
• Dây điện: Cadivi.

7.Quy trình nghiệm thu phần thô: Chìa khóa đảm bảo chất lượng

Nhiều gia chủ lo lắng: "Làm sao biết nhà thầu làm đúng chất lượng khi mình không có chuyên môn?". Việc nắm vững quy trình nghiệm thu không chỉ giúp bạn giám sát tốt mà còn khẳng định vị thế "chủ nhà thông thái".

7.1. Nghiệm thu cốt thép và cốp pha

Đây là "bộ khung" chịu lực của toàn bộ ngôi nhà 3 tầng. Bạn cần kiểm tra:

• Đúng bản vẽ: Kiểm tra đường kính thép (ví dụ: phi 16, phi 18) và số lượng cây thép trong mỗi dầm, cột.
• Khoảng cách đai: Thép đai phải được buộc đúng khoảng cách (a100, a150…) như thiết kế.
• Độ sạch: Thép không được rỉ sét nặng hoặc dính bùn đất, dầu mỡ trước khi đổ bê tông.

7.2. Nghiệm thu độ thẳng và chất lượng tường xây

Tường thẳng giúp việc trát phẳng và lắp đặt nội thất sau này dễ dàng hơn:

• Độ đứng: Sử dụng dây dọi hoặc thước nivo để kiểm tra độ thẳng đứng của tường.
• Mạch vữa: Vữa xây phải đầy, đều, không có khe hở. Các vị trí tiếp giáp giữa cột bê tông và tường gạch phải được đóng lưới chống nứt.

7.3. Nghiệm thu hệ thống điện nước âm (Rất quan trọng)

Sai sót ở giai đoạn này sẽ dẫn đến thấm dột, rò rỉ điện rất khó sửa chữa:

• Thử áp suất nước: Trước khi cán nền hoặc lấp sàn, yêu cầu nhà thầu bơm nước đầy hệ thống ống và để trong 24h để kiểm tra có bị rò rỉ tại các mối nối hay không.
• Độ dốc ống thoát: Đảm bảo ống thoát nước có độ dốc chuẩn để tránh tắc nghẽn về sau.
• Ống luồn điện: Kiểm tra vị trí các đế âm đúng bản vẽ kiến trúc, ống luồn không bị gãy gập.

8. Cảnh báo: "Bẫy" báo giá rẻ trong xây dựng phần thô

Trong ngành xây dựng, câu nói "tiền nào của nấy" luôn đúng. Nhiều gia chủ vì ham rẻ mà chọn những đơn vị báo giá thấp hơn mặt bằng chung từ 10% – 20%. Dưới đây là những "chiêu trò" phổ biến mà bạn cần đặc biệt lưu ý:

• Bớt xén vật tư cốt lõi: Nhà thầu có thể sử dụng thép thiếu ly (thép gầy), xi măng mác thấp, hoặc sử dụng cát đen lẫn tạp chất thay vì cát vàng hạt lớn để đổ bê tông. Điều này làm giảm nghiêm trọng khả năng chịu lực của ngôi nhà 3 tầng.
• Báo giá thiếu hạng mục (Chi phí ẩn): Một số đơn vị báo đơn giá mét vuông rất thấp nhưng lại "quên" chưa tính:
  • Chi phí đào móng, lấp đất móng.
  • Chi phí nhân công lắp đặt điện nước âm tường.
  • Chi phí chống thấm sàn vệ sinh, ban công.
  • Kết quả: Khi thi công, chủ nhà phải trả thêm hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng chi phí phát sinh.
• Đội ngũ thợ tay nghề kém: Để tối ưu lợi nhuận với giá rẻ, nhà thầu thường thuê thợ thời vụ, thợ tay nghề yếu. Điều này dẫn đến tường xây không thẳng, bê tông bị rỗ, mạch điện nước lắp đặt cẩu thả gây rò rỉ sau này.
• Sử dụng vật liệu loại 2, loại 3: Cùng một thương hiệu như nhựa Bình Minh hay dây điện Cadivi nhưng có rất nhiều phân khúc độ dày khác nhau. Nhà thầu giá rẻ thường dùng loại mỏng nhất, kém bền nhất mà chủ nhà ít khi kiểm tra tới.
• "Bỏ con giữa chợ": Đây là tình trạng đáng sợ nhất. Sau khi nhận các đợt thanh toán đầu và thấy không còn lợi nhuận (do báo giá quá thấp), nhà thầu có thể thi công cầm chừng hoặc bỏ dở công trình, khiến gia chủ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.

Phú Toàn khuyên hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp bản Phụ lục vật tư chi tiết có ghi rõ: Tên thương hiệu, Quy cách, Độ dày và Chủng loại. Tuyệt đối không ký hợp đồng nếu báo giá chỉ ghi chung chung là "Thép" hay "Xi măng" mà không có thông số kỹ thuật đi kèm.

9. Kinh Nghiệm Giúp Tiết Kiệm Chi Phí Xây Phần Thô Nhà Phố 3 Tầng

✔️ Chọn nhà thầu báo giá rõ ràng – minh bạch vật tư
✔️ Có bản vẽ thiết kế chi tiết trước khi xây
✔️ Ký hợp đồng rõ từng hạng mục
✔️ Giám sát kỹ thi công bê tông – cốt thép
✔️ Tránh thay đổi thiết kế giữa chừng

10. Báo Giá Xây Dựng Phần Thô Nhà Phố 3 Tầng Tại Phú Toàn

Phú Toàn – Xây dựng uy tín tại TP.HCM cam kết:

• Báo giá chi tiết – không phát sinh
• Vật tư đúng cam kết
• Thi công đúng tiến độ
• Bảo hành kết cấu lâu dài

📞 Hotline: 0913.872.413

11. Câu hỏi thường gặp (FAQ) cho nhà phố 3 tầng

Hỏi: Xây thô có bao gồm phần điện nước không?

Đáp: Có, nhưng thường chỉ bao gồm lắp đặt hệ thống ống luồn điện và ống nước âm tường. Việc lắp đặt thiết bị đầu cuối (đèn, ổ cắm, bồn cầu) thuộc về phần hoàn thiện.

Hỏi: Thời gian thi công phần thô nhà phố 3 tầng là bao lâu?

Đáp: Thông thường dao động từ 3 – 4 tháng, tùy thuộc vào điều kiện thời tiết và mặt bằng thi công.

Kết luận: Chi phí xây dựng phần thô là nền móng tài chính quan trọng. Để có một ngôi nhà vững chãi, hãy ưu tiên chọn vật liệu tốt và đơn vị thi công có tâm thay vì chạy theo giá rẻ nhất.

Bạn muốn nhận bảng dự toán bóc tách chi tiết từng hạng mục cho nhà phố 3 tầng của mình? Hãy liên hệ ngay với Phú Toàn để được tư vấn và khảo sát miễn phí!